Nhà sổ chung là gì? Rủi ro khi mua đất sổ chung bạn cần biết

Hiện nay, có rất nhiều người quyết định mua nhà sổ chung vì nhiều lý do như giá rẻ hơn giá thị thường và hy vọng sẽ tách được thửa riêng. Tuy nhiên, việc mua bán loại tài sản này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,…

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia!

Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là gì là khái niệm được nhiều người quan tâm khi mua bán nhà đất, căn hộ. Theo đó, nhà sổ chung là tên thường gọi của nhà khi nằm trên cùng một giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của nhiều người.

Có 2 trường hợp thường gặp khi mua nhà sổ chung:

• Nhà đất đã có đủ điều kiện để tách thửa nhưng khi bán người chủ chưa tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt.
• Nhà đất không đủ điều kiện để tách thửa.

Giá của những ngôi nhà chung sổ này thường rẻ hơn thị trường nên đây là giải pháp được nhiều người có thu nhập trung bình thấp lựa chọn.

Nhà sổ chung được nhiều người quan tâm khi mua nhà

Đất sổ chung có vay được ngân hàng không?

Về mặt lý thuyết, đất chung sổ có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, những trường hợp này rất ít khi xảy ra. Lý do bởi nếu có một cá nhân đứng tên chung trên sổ muốn vay vốn ngân hàng để hoàn thiện thủ tục hồ sơ cần có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại. Nếu các chủ sở hữu còn lại là những người xa lạ, người cần vay vốn sẽ khó có được sự chấp thuận. Đây cũng chính là lý do tại sao hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam khó chấp nhận cho vay nhà đất chung sổ hồng.

>>> Có thể bạn quan tâm: Tầng lửng là gì? Các mẫu & Lưu ý khi thiết kế tầng lửng đẹp

Mua đất sổ chung ai sẽ là người đứng tên?

Điều 209 trong bộ luật dân sự 2015 có quy định rõ về sở hữu chung theo phần như sau:

• Người sở hữu chung theo phần là sở hữu phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung là gì, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì đều được quy định trong khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải ghi đầy đủ họ tên của người đó.

Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Như vậy, khi mua đất sổ chung, những người tham gia đều có quyền sử dụng đất như nhau. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên của tất cả những người đã tham gia mua bán đất sổ chung. Giấy chứng nhận này được cấp cho mỗi người một bản hoặc cấp thêm một bản cho người đại diện nếu có yêu cầu. Thủ tục vay vốn ngân hàng để cầm cố tài sản này cũng phải được sự đồng ý của tất cả những người có liên quan đến việc mua và sử dụng tài sản.

Ai là người giữ sổ khi mua chung đất?

Việc người giữ sổ khi mua đất sổ chung là như thế nào được nêu rõ tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất không được yêu cầu cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.

Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được thể hiện bằng văn bản có chứng thực hoặc công chứng theo quy định pháp luật (khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

Người giữ sổ khi mua chung đất phải đảm bảo các quy định của pháp luật

Đất sổ chung có được phép tách thửa không?

Theo quy định tại tại Điều 188 khoản 1 Luật đất đai 2013 và các Văn bản Hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã chỉ rõ cho những người đồng sở hữu đất sổ chung được quyền tách riêng nếu đáp ứng được các điều kiện mà Luật quy định như sau:

• Đáp ứng đầy đủ điều kiện về diện tích và kích thước cạnh tối thiểu.
• Có Giấy chứng nhận.
• Đất không có bất kỳ tranh chấp trước đó.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để và bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy vậy, khi thực hiện thủ tách thửa, chúng ta cũng cần lưu ý những điểm sau:

• Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa không được nhỏ hơn.
• Nếu tách thửa tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
• Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận).

Thủ tục và hồ sơ tách thửa khi mua đất chung sổ

Để tách thửa khi mua đất sổ chung, người đứng tên cần chuẩn làm những thủ tục và chuẩn bị những hồ sơ như sau:

Thủ tục tách thửa đất chung sổ

Diện tích tách thửa tối thiểu tại các tỉnh khác nhu sẽ được quy định khác nhau.

Ngoài ra, trong trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được phép tách thửa.

Quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa như đã nêu không áp dụng cho các trường hợp sau:

• Tách thửa đất chung sổ trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước 07/03/3009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định.
• Các thửa đất đang sử dụng trước 25/02/2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND)
• Các trường hợp tách thửa đất chung sổ do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước 07/03/2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực).

Đối với trường hợp có diện tích sau khi tách thửa không đủ điều kiện, người mua có quyền đưa tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, để cấp giấy chứng nhận riêng thay vì tách thửa.

Hồ sơ cần có khi tách thửa đất chung sổ

Theo quy định tại điều 19 nghị định 82/2007/NĐ-CP ngày 25-05-2007 của chính phủ, hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Bản vẽ vị trí đất hoặc địa chính thửa đất

Ngoài ra, khách hàng có thể tới phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại quận/ huyện để được hướng dẫn thủ túc và cấp một số mẫu đơn theo quy định

Thủ tục và hồ sơ khi mua đất chung được quy định rõ ràng trong các văn bản luật

Có nên mua nhà đất chung sổ hay không?

Đã có rất nhiều cảnh báo về rủi ro mua đất sổ chung hoặc mua nhà chung sổ đã được đưa ra nhưng do bị hạn chế về các quy định pháp lý về quyền sở hữu nên việc mua bán loại hình bất động sản này rất phổ biến.

Khi mua nhà đất sổ chung sẽ có những rủi ro về mặt pháp lý bởi nếu khách hàng muốn mua bán hợp pháp sẽ cần đồng chấp thuận của người đồng sở hữu. Nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không được công chứng do không đủ điều kiện công chứng vì giá trị pháp lý không đảm bảo.

Ngoài ra, đất thuộc quy hoạch sẽ không đủ điều kiện tách sổ bởi nếu đủ điều kiện làm sổ riêng thì người bán sẽ làm và sẽ bán với giá cao hơn. Nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ nên bán cho nhiều người giá rẻ với hợp đồng viết tay, không văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán. Giao dịch này là hoàn toàn bất hợp pháp, và người bỏ tiền ra là người chịu thiệt hại đầu tiên.

Vì vậy, có nên mua nhà đất sổ chung hay không? Câu trả lời là không bởi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

>>> Có thể bạn quan tâm: Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác

5 rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

Khi mua nhà đất chung sổ sẽ không thể tách sổ

Nhiều người thực hiện giao dịch mua đất chung sổ với mong muốn rằng sau này sẽ tách thành phần đất riêng của mình. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp đo diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ.

Đối với trường hợp mua đất sổ chung để đầu tư với kỳ vọng rằng sau này sẽ tách sổ để bán lại với giá cao hơn sẽ mất rất nhiều thời gian. Bởi việc tách sổ thường mất thời gian khá dài, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của khách hàng.

Khi mua nhà đất sổ chung sẽ gặp khó khăn trong quá trình khai thác sử dụng

Mọi vấn đề khi khai thác sử dụng nhà đất chung sổ đều cần sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Do đó, mỗi khi muốn làm thực hiện bất cứ giao dịch nào trên đất, khách hàng đều phải thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu còn lại. Việc này gây ra nhiều phiền hà, rắc rối.

Khi mua nhà đất sổ chung nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa người đồng sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, một căn nhà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều người thì vấn đề tranh chấp về lợi nhuận và khai thác công dụng từ tài sản khó tránh khỏi.

Nếu không có sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu, khách hàng sẽ phải đối mặt với vòng xoáy tranh chấp không hồi kết.

Khi mua nhà đất sổ chung sẽ khó có thể chuyển nhượng hoặc bán lại.

Mặc dù nhà đất chung sổ có giá bán rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. Ngoài ra, khi thực hiện bất cứ giao dịch nào với nhà đất sổ chung sẽ cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Điều này khiến người mua cảm thấy e dè.

Khi mua nhà đất sổ chung sẽ gặp nhiều cản trở về thế chấp ngân hàng

Để hoàn thiện thủ tục vay vốn ngân hàng bằng nhà đất sổ chung rất rắc rối bởi tính minh bạch của loại hình bất động sản này không rõ ràng.

Để hoàn thiện các thủ cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những đồng chủ sở hữu còn lại trên sổ. Một số trường hợp khác, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng tách sổ trước khi muốn thế chấp vay. Và khi cần đáo hạn cũng sẽ gặp lại những khó khăn tương tự.

Mặc dù mua đất sổ chung giúp khách hàng tiết kiệm được chi phí nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khách hàng nên tìm hiểu kỹ về giấy từ và các quy định trước khi thực hiện giao dịch này.

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ. Để biết thêm chi tiết, quý khách vui lòng liên hệ tới các chuyên gia thuộc lĩnh vực để được tư vấn chi tiết nhất!