5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền chính xác, nhanh chóng | Tập đoàn Trần Anh Group

Kiểm tra pháp lý dự án đất nền là việc cần thiết phải làm trước khi mua bán, giao dịch. Đây là cách để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn trước pháp luật.

Phân khúc đất nền từ trước đến nay được đánh giá là kênh đầu tư có sức hút nhiều đất trên thị trường. Nhà đầu tư hay khách hàng đều có nhiều cơ hội để sở hữu những dự án đắc địa. Tính thanh khoản đất nền cũng ở mức tương đối cao. Tuy nhiên, các dự án đưa ra để thực hiện mua bán, giao dịch phải đảm bảo đầy đủ pháp lý dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Vậy làm sao để biết được dự án đất nền có đủ tính pháp lý hay không? Có thể kiểm tra tính pháp lý dự án đất nền bằng những cách nào đơn giản, chính xác? Mời các bạn xem qua bài viết sau để hiểu rõ hơn nhé.

1/ Pháp lý dự án đất nền đầy đủ bao gồm những gì?

Căn cứ vào quy định pháp luật mới nhất hiện nay được áp dụng thì hồ sơ pháp lý dự án chuẩn phải bao gồm những loại giấy tờ như sau:

• Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2014.
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
• Giấy phép xây dựng

Qua đó, người mua sẽ phải kiểm tra thật cẩn thận từng loại giấy tờ nêu trên và một số văn bản liên quan khác để xác định được tính pháp lý của dự án. Trường hợp thiếu, không đảm bảo một yếu tố nào thì hãy xem xét lại trước khi đưa ra quyết định. Đây là điều kiện tiên quyết bắt buộc phải có trong hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản hiện nay.

2/ Căn cứ để kiểm tra tính pháp lý của dự án đất nền

Pháp luật hiện hành có quy định đầy đủ về khung pháp lý dành cho thị trường bất động sản. Dựa vào đó mà người mua, người bán thực hiện theo đúng quy định, trình tự, nghĩa vụ của mình. Cụ thể, Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 40 Luật này cũng có quy định về Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
• Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
• Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Từ những căn cứ pháp lý cơ bản được liệt kê trên đây, người mua sẽ có thêm thông tin để hỗ trợ cho quá trình kiểm tra pháp lý dự án đất nền. Thông tin chi tiết hơn các bạn có thể tìm hiểu thêm trong Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai hay nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

3/ 5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền đơn giản, chính xác nhất hiện nay

Sau khi đã hiểu rõ được hồ sơ pháp lý chuẩn của một dự án, thông qua các cách sau sẽ giúp cho bạn có thể kiểm tra pháp lý dự án một cách đơn giản, chính xác nhất.

3.1/ “Tự thân vận động”

Với cách này, bạn sẽ tự mình tìm hiểu, quan sát, kiểm tra tất tần tật thông tin liên quan đến dự án. Là người mua tinh tế và thông minh, bạn không nên nghe những gì bên bán hoặc môi giới “chiêu dụ” bằng lời ngon tiếng ngọt mà hãy nên cảnh giác. Điều trước tiên, bạn phải xác định được tính pháp lý của dự án đang cần mua trước khi đặt bút ký kết hợp đồng giao dịch. Thành ngữ “Bút sa gà chết” vẫn mang tính thực tế trong trường hợp này. Các lưu ý sau đây sẽ giúp bạn biết được dự án đất nền có đủ điều kiện bán hay không.

Lưu ý 1:

Yêu cầu bên bán hoặc môi giới cung cấp hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án bao gồm Giấy chứng nhận đầu tư dự án, Quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Qua đó, người mua sẽ xác minh được chủ đầu tư dự án và người có quyền ký kết hợp đồng theo đúng quy định.

Không ít trường hợp kẻ xấu dùng chiêu trò đứng ra ký kết hợp đồng mua bán nhưng thực tế họ không có quyền thực hiện điều đó. Với khách hàng “nhẹ dạ cả tin” rất dễ bị rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. Khi người mua yêu cầu cung cấp giấy tờ để kiểm tra thì họ không cung cấp được văn bản chứng minh đủ điều kiện thực hiện mua bán. Hoặc nếu có thì toàn là văn bản không liên quan, thậm chí là làm giả. Khi phát hiện vấn đề này ngay từ đầu thì người mua không nên tiếp tục trao đổi nữa.

Lưu ý 2:

Yêu cầu được xem bản quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 (đối với dự án bắt buộc phải có theo quy định) đã được phê duyệt trước đó. Quyết định sẽ thể hiện được nội dung quy hoạch chung, quy hoạch từng phân khu. Bao gồm bố trí chi tiết các công trình trên đất, từng ranh giới lô đất và hạ tầng kỹ thuật. Qua đó, người mua sẽ xác định được lô đất mình đang muốn mua nằm ở khu vực nào, vị trí nào của dự án.

Lưu ý 3:

Kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng về chất lượng, số lượng, vị trí phải khớp với nội dung bản quy hoạch 1/500 đã được duyệt. Văn bản nghiệm thu sẽ do địa phương nơi có dự án thực hiện xác nhận, đóng dấu nếu hoàn tất đúng quy định. Lưu ý về cơ quan nghiệm thu không phải là đơn vị tư nhân được chủ đầu tư thuê để thực hiện. Thực tế vẫn có trường hợp để “dụ” được khách hàng một cách chuyên nghiệp, tinh vi hơn thì họ còn dùng dấu mộc giả cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý 4:

Đến tận nơi để khảo sát, kiểm tra thực tế dự án có phù hợp với quyết định quy hoạch trước đó hay không. Về kết cấu hạ tầng, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội phải đảm bảo quy hoạch 1/500. Các công trình, hạ tầng phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực và cung cấp đủ dịch vụ điện, nước, thu gom rác thải,… Việc này không mất quá nhiều thời gian nhưng đổi lại bạn sẽ hạn chế được rủi ro về sau.

Đã có nhiều trường hợp dự án ma, dự án không chính chủ được rao bán khắp nơi và có người gặp phải. Lúc người bán giới thiệu thì dự án nằm ở vị trí này nhưng khi đến khảo sát thực tế thì lại dẫn ra một dự án ở nơi khác. Để tránh được chiêu trò này, bạn phải nắm rõ vị trí, địa chỉ, số thửa chính xác theo bản quy hoạch kết hợp việc xác minh với người dân địa phương, cơ quan thẩm quyền để đảm bảo hơn.

Lưu ý 5:

Yêu cầu người bán chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định hay chưa. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đóng thuế đất, lệ phí liên quan đất đai khác. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ này thì dự án không đủ điều kiện để thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Chỉ khi xác định được chủ đầu tư đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì hãy tiếp tục quá trình trao đổi.

Lưu ý 6:

Kiểm tra tình trạng tranh chấp, tài sản có bị kê biên hay không. Vì không ít trường hợp chủ đầu đủ điều kiện bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị vướng tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Để chắc chắn điều này, bạn có thể tra cứu thông tin từ internet, tìm đến Văn phòng đăng ký đất đai để xác thực.

Trường hợp đã mua những tài sản này thì bạn dễ vướng vào tranh chấp pháp lý tương đối phức tạp giữa nhiều bên. Quyền lợi chính đáng của bạn cũng không được đảm bảo tốt nhất.

Với cách này, đòi hỏi người mua phải bỏ thời gian tìm hiểu, học hỏi nhiều vấn đề pháp lý dự án liên quan. Nhưng với sự hỗ trợ của internet như hiện nay thì không khó để bạn nắm vững các quy định này. Từ đó làm nền tảng để kiểm tra tính pháp lý của dự án đất nền. Hoặc nếu bạn cẩn thận hơn thì có thể áp dụng đồng thời những cách dưới đây nhằm đưa đến quyết định chính xác, an toàn hơn. Trong kinh doanh bất động sản, giải pháp an toàn luôn là hướng đi ưu tiên hàng đầu chúng ta nên lựa chọn. Có một câu nói rất hay rằng “cái gì cũng có cái giá của nó”, đừng vội vàng nhìn thấy lợi ích trước mắt mà tự mình rơi vào bẫy được người khác giăng sẵn đón chờ.

3.2/ Kiểm tra pháp lý dự án đất nền qua ngân hàng

Việc kiểm tra pháp lý dự án bất động sản thông qua ngân hàng là một trong những cách phổ biến và hiệu quả cao nhất hiện nay. Với nghiệp vụ chuyên môn của mình, ngân hàng sẽ rà soát, soi từng chi tiết pháp lý của dự án để tránh tiềm ẩn rủi ro, nỗi lo nợ xấu. Người mua có thể chủ động đến vay vốn để mua đất. Khi đó, quyết định cho vay hay không của ngân hàng sẽ là thông tin quan trọng để bạn xem xét.

Nếu họ đồng ý cho vay tức là pháp lý dự án được đảm bảo đầy đủ theo quy định. Còn họ từ chối việc cho vay là do pháp lý dự án có gì đó mập mờ, tiềm ẩn rủi ro cao. Lúc này, bạn hãy cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định mua dự án. Vì không biết sau đó sẽ gặp phải những rắc rối như thế nào.

3.3/ Tìm đến sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia

Để đảm bảo tính pháp lý của dự án bạn đang cần mua thì nhờ đến sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia cũng là cách hiệu quả. Với sự am hiểu về pháp luật cũng như nhiều năm kinh nghiệm của mình, đây sẽ là nguồn thông tin có độ chính xác cao. Tuy nhiên, bạn phải ra một phần chi phí để thực hiện việc này.

Trong quá trình trao đổi trước khi ký kết hợp đồng bạn có thể đi cùng luật sư đến để gặp trực tiếp với người bán. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra đầy đủ thông tin thủ tục hành chính ngay từ đầu để đưa ra những lời khuyên kịp thời, tốt nhất có thể. Trước khi mua, họ sẽ giúp bạn rà soát pháp lý phòng ngừa rủi ro, hỗ trợ thương lượng hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của bạn. Còn sau khi mua, họ theo dõi, kiểm tra, giám, sát việc thực hiện nghĩa vụ, cam kết giữa các bên.

3.4/ Tìm hiểu qua cơ quan chức năng có thẩm quyền

Thông qua cơ quan chức năng, người mua có thể nhanh chóng kiểm tra được tính pháp lý của dự án một cách chính xác, dễ dàng. Việc này cũng không mất quá nhiều thời gian, công sức. Nhưng đổi lại là sự an toàn, đảm bảo khi bạn thực hiện mua bán, giao dịch.

Thực tế hiện nay có nhiều dự án ma, dự án lừa đảo hoạt động với vỏ bọc rất khó để phát hiện ra nếu bạn là người chưa có nhiều kinh nghiệm. Nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các địa phương đều hỗ trợ nhiệt tình cho người dân khi có yêu cầu kiểm tra pháp lý.

3.5/ Sử dụng dịch vụ kiểm tra pháp lý dự án đất nền

Hiện nay, thị trường BĐS phát triển tương đối mạnh mẽ, nhu cầu mua nhà, đất không ngừng tăng cao. Đi cùng với sự phát triển đó là sự xuất hiện này càng nhiều của các dự án ma, không rõ pháp lý. Để giúp người mua có thể giải quyết được những vướng mắc trong khi tìm hiểu các thủ tục đầy đủ của một dự án BĐS thì nhiều công ty luật, công ty chuyên về BĐS có cung cấp dịch vụ pháp lý dự án rất hữu ích để tham khảo. Qua đó, người mua sẽ có cái nhìn tốt hơn về bất kỳ dự án nào mà mình nhắm tới.

Đồng thời, bạn có thể sử dụng dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch từ trang web hoặc ứng dụng di động đã được cơ quan chức năng cấp phép hoạt động. Việc tra cứu quy hoạch dự án sẽ giúp bạn yên tâm hơn khi ký kết hợp đồng mua bán, tránh gặp phải tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”. Vì dự án nằm trong diện quy hoạch thường gặp phải nhiều rủi ro cao. Cụ thể là rất khó để bán lại cho người khác, khó khăn trong quá trình xin cấp giấy phép xây dựng, chỉ được xây tạm công trình, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng và có thể bị Nhà nước thu hồi (việc bồi thường được quy định chi tiết trong Luật).

Tổng kết

Bài viết trên đã chỉ ra được 5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền nhanh chóng, chính xác cho bất kỳ muốn tham khảo thêm để áp dụng vào trường hợp cụ thể của mình. Để đảm bảo thông tin xác thực cao, bạn nên áp dụng nhiều cách kiểm tra pháp lý dự án một cách phù hợp. Ví dụ như sau khi tự mình tìm hiểu về dự án thì có thể đến ngân hàng, cơ quan địa phương để tham vấn thêm.

Vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản tương đối phức tạp và người mua thường gặp phải khó khăn nếu chưa đủ kinh nghiệm. Vì lẽ đó, họ dễ rơi vào thế “bị động” khi trao đổi, thỏa thuận với bên bán, chủ đầu tư. Các điều khoản trong hợp đồng thông thường sẽ được người bán soạn thảo sẵn và người mua chỉ đọc và ký kết nếu thỏa thuận thông qua. Người mua nên chủ động hơn trong việc góp ý, bổ sung, chỉnh sửa một số điều khoản nếu cần thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi thực hiện mua bán.

Bên cạnh đó cũng cần lưu ý thêm về các cam kết, nghĩa vụ sau đó của các bên. Luật kinh doanh bất động sản hiện hành cũng có quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng với nhiều quy định khác, căn cứ vào đó, pháp luật sẽ đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia vào quá trình mua bán, giao dịch. Hãy trở thành người mua tinh tế và hiện đại bằng cách “bỏ túi” các cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền nói trên và lựa chọn giải pháp an toàn cao cho mình!

Xem thêm:

• Tổng hợp quy trình pháp lý dự án đầu tư đầy đủ nhất
• Mua đất dự án có an toàn không?
• Những điều cần biết trước khi chuyển nhượng dự án đất

Đánh giá của bạn