Điều kiện tách thửa đất sản xuất kinh doanh như thế nào?

Đất sản xuất kinh doanh là tên thường gọi của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất dùng để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) và đất thương mại, dịch vụ, là 02 loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013. Việc tách thửa đối với loại đất phi nông nghiệp ngày được thực hiện khi đảm bảo các quy định của pháp luật đất đai.

Chào bạn, để được tách thửa đối với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ thì thửa đất này phải đảm bảo các điều kiện cụ thể theo quy định pháp luật. Với các câu hỏi về việc tách thửa đất sản xuất kinh doanh, chúng tôi xin được giải đáp cho bạn như sau:

Điều kiện tách thửa đất sản xuất kinh doanh như thế nào?

Đất sản xuất kinh doanh là tên được nhiều người gọi đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất thương mại dịch vụ là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng với mục đích là xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho các cơ sở kinh doanh đó (ví dụ xây dựng khách sạn, nhà hàng…).

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện chung theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể các điều kiện được áp dụng đối với đất sản xuất kinh doanh như sau:

– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận: Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất có thể được sử dụng đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất, thuê lại gắn liền với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Dù là được sử dụng đất dưới hình thức nào thì điều kiện đầu tiên để được phép tách thửa đất là thửa đất sản xuất kinh doanh này phải là thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

– Thửa đất sản xuất kinh doanh không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành bản án/quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan khác có thẩm quyền;

– Thửa đất sản xuất kinh doanh còn thời hạn sử dụng đất tại thời điểm đề nghị tách thửa đất;

– Thửa đất sản xuất kinh doanh không thuộc trường hợp có tranh chấp (bị khiếu nại, khiếu kiện…) theo quy định pháp luật;

Thứ hai, thỏa mãn các quy định về việc tách thửa đất sản xuất kinh doanh là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại, dịch vụ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất

Do phải tùy thuộc vào tình hình sử dụng đất cụ thể tại từng địa phương nên có thể có tỉnh quy định về việc tách thửa đất đối với loại đất phi nông nghiệp này, có tỉnh không quy định. Trong trường hợp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất sản xuất kinh doanh quy định về việc tách thửa thì thửa đất này phải đảm bảo các quy định riêng về diện tích, kích thước tối thiểu hoặc các điều kiện khác về việc tách thửa đất theo quy định của tỉnh thành/địa phương đó.

Vì chúng tôi chưa nhận được thông tin thửa đất sản xuất kinh doanh của bạn thuộc khu vực nào nên có thể phát sinh các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất sản xuất kinh doanh không cho phép tách thửa loại đất này

Bạn không thể đề nghị tách thửa đất cũng như không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất sản xuất kinh doanh để bán nếu Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất không cho phép việc tách thửa đất.

Trường hợp 2: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất sản xuất kinh doanh cho phép tách thửa loại đất này

Lúc này, việc tách thửa loại đất này của bạn phải phụ thuộc vào quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất. Thường các quy định này bao gồm: Diện tích tối thiểu tách thửa, các trường hợp không được phép tách thửa,… Chỉ khi thửa đất sản xuất kinh doanh của bạn đáp ứng đồng thời toàn bộ các điều kiện để được tách thửa thì thửa đất của bạn sẽ được tách thửa theo quy định đó.

Ví dụ 1, tỉnh Gia Lai cho phép người sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được phép tách thửa đất nếu đảm bảo điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách theo Điều 4, Điều 7 Quyết định 03/2020/QĐ-UBND như sau:

1. Thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu như sau:

a) Trường hợp thửa đất tại phường, thị trấn tiếp giáp với đường có chiều rộng chỉ giới < 20 m là 36m2.

b) Trường hợp thửa đất tại phường, thị trấn tiếp giáp với đường có chiều rộng chỉ giới ≥ 20 m là 45 m2.

c) Trường hợp thửa đất tại xã là 50 m2.

2. Thửa đất hình thành sau khi tách thửa có bề rộng tiếp giáp đường giao thông tối thiểu là:

a) Trường hợp thửa đất tại phường, thị trấn là 4m.

b) Trường hợp thửa đất tại xã là 5m.

3. Diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này không tính diện tích đất hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.

4. Trường hợp tách thửa mà sau tách thửa có thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý thì diện tích, kích thước được phép tách thửa thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này.

Ví dụ 2, theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội không quy định về việc được tách thửa đất phi nông nghiệp là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ.

Do đó, nếu muốn tách thửa loại đất này tại Hà Nội, bạn cần phải liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để có thông tin chi tiết về việc tách thửa đất.

Như vậy, đất sản xuất kinh doanh (đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ) có thể được tách thửa nếu như đảm bảo các quy định chung của pháp luật đất đai và quy định riêng về việc tách thửa đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Thủ tục tách thửa đất sản xuất kinh doanh ra sao?

Cũng giống như các loại đất khác, trong trường hợp tách thửa đất sản xuất kinh doanh (đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ), người sử dụng đất thực hiện theo quy trình được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ để tách thửa đất

Người sử dụng đất kê khai, điền đầy đủ thông tin vào đơn đề nghị tách thửa đất, mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Người sử dụng đất cũng cần phải nộp Giấy chứng nhận bản chính kèm theo đơn tới chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được giải quyết yêu cầu;

Bên cạnh đơn, Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cũng cần chuẩn bị thêm giấy tờ tùy thân của mình (căn cước công dân…) và giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp (sổ hộ khẩu) để nộp kèm.

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau thực hiện các công việc theo quyền hạn của mình sau khi nhận hồ sơ đề nghị tách thửa

– Phòng/bộ phận đo đạc của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo vẽ thửa đất để thực hiện thủ tục tách thửa. Chuyên viên/người được phân công xử lý hồ sơ tiến hành xử lý hồ sơ và hướng dẫn người yêu cầu tách thửa thực hiện ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu hồ sơ tách thửa đất phù hợp với quy định pháp luật.

– Lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế có thẩm quyền để tính toán thuế phải nộp của người sử dụng đất khi đã có đủ căn cứ, hồ sơ theo quy định pháp luật;

– Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất sau khi các bên đã nộp đủ hồ sơ thực hiện việc chuyển quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, thực hiện cập nhật, chỉnh lý, biến động thông tin về đất đai trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định pháp luật.

Bước 3: Trả kết quả

Người sử dụng đất nhận kết quả là Giấy chứng nhận mới cấp cho thửa đất mới được tách ra và Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động cho thửa đất còn lại (hoặc Giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất có nhu cầu cấp đổi) sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Các nghĩa vụ tài chính có thể bao gồm: Tiền thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp đổi sổ; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,…

Như vậy, thủ tục tách thửa đất sản xuất kinh doanh (đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ) được thực hiện theo trình tự trên.