Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước quy định hình thức sử dụng của các loại đất bao gồm đất sử dụng ổn định, lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Việc chuyển nhượng, thế chấp, mua bán, tặng cho…đối với loại đất có thời hạn sử dụng, đất sử dụng ổn định, lâu dài có sự khác biệt.

Xin chào bạn, chúng tôi đã tiếp nhận câu hỏi của bạn về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Với những băn khoăn và câu hỏi của bạn, chúng tôi giải đáp cụ thể cho bạn như sau:

Đất hết thời hạn sử dụng có được phép chuyển nhượng không?

Trước hết, Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng các loại đất như sau:

– Đất sử dụng ổn định lâu dài gồm các loại đất như đất ở của hộ gia đình, cá nhân, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất thương mại, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang/nghĩa địa,…

– Đất có thời hạn sử dụng là các loại đất như đất nông nghiệp được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận có thời hạn, đất Nhà nước giao có thời hạn cho chủ đầu tư thực hiện các dự án về kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua…

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng các loại đất (bao gồm đất sử dụng có thời hạn, đất sử dụng ổn định lâu dài) phải tuân thủ các điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

Theo điểm d khoản 1 đã nêu trên, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất còn thời hạn sử dụng. Điều đó có nghĩa là, tại thời điểm bạn chuyển mục đích sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất của bạn đã hết thì bạn không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vậy, tại thời điểm đã hết thời hạn sử dụng mà bạn vẫn mong muốn chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của mình thì phải thực hiện như thế nào?

Tuy nhiên, để đảm bảo quy định tại Điều 188 Luật đất đai, lúc này, theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn nên thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển nhượng, cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp

– Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận/Sổ đỏ/Sổ hồng đã được cấp cho bạn;

Ngoài các giấy tờ trên, bạn nên chuẩn bị thêm sổ hộ khẩu, căn cước công dân/chứng minh nhân dân của mình.

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện các công việc sau:

+ Tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ;

+ Thực hiện xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

+ Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi đã thực hiện xong thủ tục kiểm tra và xác nhận;

– Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển lên thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Kiểm tra hồ sơ;

+ Xác nhận thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013;

+ Cập nhật, chỉnh lý, biến động đất đai trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính;

+ Trao trả kết quả cho người sử dụng đất.

Bước 2: Bạn cùng bên mua ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Sau khi đã được xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, bạn cùng bên mua của mình liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để được chuyển nhượng, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất (áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê) hoặc xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận (áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận, giao hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất) trước khi chuyển nhượng.

Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bị thu hồi không?

Căn cứ điểm b, điểm c, điểm d khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, trường hợp thu hồi đất có thời hạn do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi:

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

…

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

…

Do theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất nông nghiệp của bạn có nguồn gốc sử dụng là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vì thế cho nên, khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước chỉ thu hồi đất nông nghiệp của bạn khi bạn tự nguyện trả lại đất (không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp đã được nhận chuyển nhượng) hoặc bạn không có người thừa kế sau khi mất mà thời điểm bạn mất là thời điểm thửa đất đã hết thời hạn sử dụng.

Kết luận: Đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không bị thu hồi khi hết thời hạn sử dụng đất, loại đất này chỉ bị thu hồi khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Khác với loại đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao/cho thuê có thời hạn sẽ bị thu hồi nếu hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được Nhà nước gia hạn thời hạn giao/cho thuê.

>> Các khoản bồi thường về đất và các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gồm những gì?

>> Phường có quyền thu hồi đất của dân để bán đấu giá không?