Cách tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khi hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì để được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều người hay gọi là “thuế chuyển mục đích”. Tuy nhiên cách gọi này theo quy định pháp luật là không thực sự chính xác.

Thế nào là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì các trường hợp sau sẽ thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất:

– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Khoản tiền sử dụng đất sẽ phải được nộp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo. Nếu quá thời hạn này thì người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được được chuyển mục đích sử dụng

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành được áp dụng để tính tiền khi Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi sang đất ở đối với diện tích đất ở trong hạn mức

>> Xem thêm: Hạn mức sử dụng đất của từng loại đất theo quy định hiện nay

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp đã định thì phải nộp một khoản tiền sử dụng đất. Dựa theo Điều 3, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau:

Trường hợp 1: Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất

Mức thu này áp dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Số tiền sử dụng đất phải thu bằng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Thu bằng 100% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất

Mức thu này áp dụng đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Tức là:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp 3: Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

– Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở mức tiền thu bằng:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp

Đối với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp thì tính theo mức của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu đất được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì khi được chuyển sang đất ở và chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất thì mức thu là:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần

Tiền thuê đất phải nộp một lần được tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu đất đang sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.