Tranh cãi cách tính diện tích căn hộ chung cư mới

Tranh cãi cách tính diện tích căn hộ chung cư mới hiện nay trở nên phổ biến. Chính sự thiếu thống nhất của Pháp Luật về vấn đề này đã tạo nên bất đồng giữa 02 bên, chủ đầu tư thì không muốn “nhả” số tiền đã thu. Khách hàng không những thiệt thòi vì diện tích căn hộ thiếu mà việc đòi lại tiền cũng gian nan.

1.Các định nghĩa liên quan vấn đề này:

• Diện tích tim tường chung cư: còn gọi là “diện tích sàn xây dựng” là diện tích được tính từ tim tường bao quanh căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ chung cư đó.
• Diện tích thông thủy ( lọt lòng ) chung cư: bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ chung cư đó nhưng không tính phần diện tích tường bao, tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

• Lô gia: là phần được xây âm vào bên trong của mặt bằng chung cư. Có 02 loại lô gia: loại dùng để nghĩ ngơi và loại dùng để phục vụ như phơi quần áo. Ở Việt Nam đa số là dùng để giặc và phơi quần áo.
• Ban công: là phần được xây vượt ra bên ngoài của mặt bằng chung cư. Ban công thường có trong nhà tầng thấp hoặc biệt thự.

2. Các cách tính diện tích chung cư theo Luật:

• Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cư chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó – cách tính diện tích thông thủy).
• Thông tư 16/2010/TT-BXD ( Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Tại khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 hướng dẫn các bên được tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: Tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
• Sau đó, để hạn chế tình trạng trên, Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD khắc phục những khiếm khuyết trong cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16. Theo đó diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong.
• Tiếp đó, vào 15/8/2016, Thông tư 03/2014/TT-BXD (quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư) đã hết hiệu lực và bị thay thế bởi thông tư 19/2016/TT-BXD. Tuy nhiên thông tư 19 không quy định rõ về cách tính diện tích nhà chung cư như thông tư 03.

3. Tranh cãi giữa chủ đầu tư và khách hàng về vấn đề này:

Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng căng thẳng với cư dân trong dự án Mon City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng bởi mỗi bên tính diện tích căn hộ một kiểu. Trong khi cư dân đưa ra hàng loạt các văn bản về cách tính diện tích như thông tư 03/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005… thì chủ đầu tư lại dựa trên Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Mỗi bên một cách tính khác nhau đã khiến cho một số cư dân tại dự án Mon City gửi đơn kiến nghị, tố chủ đầu tư là HD Mon “ăn bớt” diện tích.

4. Quy định trong sổ hồng chung cư như thế nào:

• Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
• Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
• Như vậy, trong sổ hồng căn hộ chung cư phải thể hiện cả diện tích tim tường và diện tích thông thủy.

Xem thêm: Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

06 CĂN HỘ ĐÃ CÓ SỔ HỒNG NHIỀU GIAO DỊCH NHẤT