Covid-19: Khi nào hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu?

HĐTN vô hiệu là hợp đồng mà không được pháp luật thừa nhận, do đó các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để xác định thiệt hại do đã dẫn đến tình trạng vô hiệu của HĐTN.

Trong bài viết này, Doanh Nhân Sài Gòn xin giới thiệu các vấn đề pháp lý đối với hợp đồng thuê nhà (HĐTN) vô hiệu và các trường hợp chấm dứt thuê nhà, do Tiến sĩ Nguyễn Vinh Huy – Chủ tịch sáng lập Hệ thống luật Thịnh Trí, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, trực tiếp giải đáp.

Hợp đồng thuê vô hiệu

HĐTN bị vô hiệu khi không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ Luật Dân sự (BLDS) năm 2015, trừ trường hợp BLDS năm 2015 có quy định khác. Theo đó, HĐTN sẽ bị vô hiệu khi chủ thể ký HĐTN không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với việc xác lập HĐTN; hai bên hoặc một trong hai bên không tự nguyện ký HĐTN.

Mục đích và nội dung của HĐTN vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Hình thức của HĐTN không đúng quy định pháp luật. Đồng thời, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của BLDS năm 2015 cũng được áp dụng đối với HĐTN (vô hiệu).

Vậy nên, HĐTN bị vô hiệu khi vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; khi bị giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc do không tuân thủ quy định về hình thức.

Hoặc HĐTN vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, trong trường hợp ngay từ khi ký kết, HĐTN có đối tượng (nhà cho thuê không được phép cho thuê, …) không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì HĐTN này bị vô hiệu. Ngoài ra, HĐTN có thể bị vô hiệu từng phần khi một phần của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của HĐTN.

Thông thường, khi các giao dịch dân sự mà cụ thể là HĐTN bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của hợp đồng được áp dụng theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, có thể thấy rằng, HĐTN vô hiệu là hợp đồng mà không được pháp luật thừa nhận, do đó các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để xác định thiệt hại do đã dẫn đến tình trạng vô hiệu của HĐTN.

Dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở kinh doanh, cửa hàng buôn bán ế ẩm phải đóng cửa hoặc trả lại mặt bằng

Các trường hợp chấm dứt HĐTN

Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì việc chấm dứt HĐTN được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở năm 2014. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp như sau:

– HĐTN ở hết hạn (trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng);

– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

– Nhà ở cho thuê không còn;

– Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác (bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt HĐTN ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác);

– Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN

Theo quy định pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt HĐTN và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp theo quy định pháp luật như bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp nhà cho thuê không thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt HĐTN khi bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

Ngoài ra, còn các trường hợp khác như bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; hoặc huộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014.

Ngược lại, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi như không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; hoặc khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Luật pháp cũng có quy định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định và bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Liên quan đến giao dịch cho thuê nhà pháp luật cũng có quy định, “khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt”. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định theo quy định pháp luật thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của BLDS năm 2015, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

** Doanh Nhân Sài Gòn sẽ tiếp tục đề cập tới trường hợp hoàn trả, nhận lại tiền đặt cọc thuê nhà và áp dụng sự kiện bất khả kháng trong HĐTN.

HĐTN là một trong những hợp đồng dân sự. Hình thức của hợp đồng này là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê nhà để ở, kinh doanh,… nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đời sống của các bên. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng nhà, bên thuê nhà giao số tiền đã thỏa thuận cho bên cho thuê nhà để sử dụng căn nhà.

Trên thực tế, có nhiều sự kiện pháp lý liên quan đến việc ký kết HĐTN như hợp đồng vô hiệu, chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật, chấm dứt hợp đồng trái luật, đơn phương chấm dứt hợp đồng theo luật hoặc trái luật, chấm dứt hợp đồng trước hạn theo luật hoặc trái luật, thanh toán tiền, trả lại tiền cọc, trường hợp bất khả kháng,… và còn nhiều trường hợp xảy ra trên thực tế.