Soạn thảo hợp đồng môi giới căn hộ chung cư – Cập nhật 2022

Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh rất phổ biến ngày nay. Đặc biệt ở những thành phố lớn, dịch vụ môi giới nhà ở, căn hộ chung cư không còn xa lạ với nhiều người. Cùng ACC tìm hiểu cách soạn thảo hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Hoạt động môi giới căn hộ chung cư là gì?

Trước hết, môi giới căn hộ chung cư là hình thức môi giới bất động sản, là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà chung cư. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ môi giới thực hiện tìm kiếm chủ đầu tư nhà chung cư đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng hoặc đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua căn hộ chung cư và cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Chủ thể thực hiện hoạt động môi giới căn hộ chung cư

Chủ thể kinh doanh môi giới căn hộ chung cư chỉ được phép hoạt động khi đáp ứng các điều kiện luật định. Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới nhà chung cư bao gồm cá nhân và tổ chức, cụ thể:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Lưu ý: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới nhà chung cư không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư.

Tổ chức, cá nhân tiến hành kinh doanh dịch môi giới bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng cần đáp ứng yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi cá nhân có đủ các điều kiện:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự;
• Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
• Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

3. Xác định luật áp dụng khi xác lập hợp đồng môi giới căn hộ chung cư

Hợp đồng là giao dịch dân sự ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, do vậy mọi điều khoản cần tuân thủ nguyên tắc trong Bộ luật dân sự. Ngoài ra, giao dịch liên quan đến hoạt động môi giới và nhà chung cư nên phạm vi luật áp dụng được xác định như sau:

• Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

4. Hình thức và hiệu lực hợp đồng môi giới căn hộ chung cư

Bản chất của hoạt động môi giới là cung ứng dịch vụ thường xuyên và chuyên nghiệp, do vậy bên môi giới và khách hàng cần xác lập hợp đồng với những điều khoản cụ thể, rõ ràng để dễ dàng cùng thực hiện và hạn chế rủi ro về mặt pháp lý.

Về nguyên tắc, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, được xác lập theo một trong các hình thức: lời nói, văn bản hoặc hành vi. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Như vậy, hợp đồng môi giới căn hộ chung cư bắt buộc phải được lập thành văn bản và có thể được công chứng, chứng thực theo thỏa thuận của các bên.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Ngoài ra:

• Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

5. Các nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới căn hộ chung cư

• Thông tin của các bên: Tên, Địa chỉ; Giấy đăng ký kinh doanh, số CMND/Căn cước công dân, Số điện thoại, …;
• Thông tin về căn hộ chung cư: Địa chỉ, Tòa nhà, Số phòng, Số tầng, Diện tích sàn, Diện tích sử dụng, Kết cấu căn hộ,….;
• Nội dung môi giới: Tìm kiếm, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng hay đại diện thực hiện ký kết hợp đồng,…;
• Thời hạn thực hiện môi giới;
• Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

6. Mẫu hợp đồng môi giới căn hộ chung cư năm 2020

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

***

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI căn hộ chung cư

Số: …/HĐMG

Căn cứ:

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015;
• Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014;
• Nhu cầu và khả năng của hai bên.

Hôm nay, ngày…tháng…năm…, chúng tôi gồm có:

1. BÊN MÔI GIỚI

Công ty P : Trụ sở chính : Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh : Đại diện bởi : Chức vụ : Điện thoại : Fax : (Sau đây gọi là “Bên A”)

1. BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI

Công ty T : Trụ sở chính : Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh : Đại diện bởi : Chức vụ : Điện thoại : Fax : (Sau đây gọi là “Bên B”)

Bên A và Bên B sau đây trong Hợp đồng môi giới này (“Hợp Đồng”) được gọi riêng là “Bên” và gọi chung là “Hai Bên” hoặc “Các Bên” tùy theo ngữ cảnh.

Sau khi bàn bạc, Hai Bên thống nhất ký Hợp Đồng này với các điều khoản, điều kiện sau đây:

Điều 1: NỘI DUNG CÔNG VIỆC

1.1 Bên B đồng ý giao cho Bên A và Bên A đồng ý thực hiện dịch vụ môi giới căn hộ chung cư theo yêu cầu của Bên B.

1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư Bên B yêu cầu như sau:

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………

Diện tích sản: ………………………….………………………….……………

Diện tích sử dụng: ……………………………………………………………

Điều 2: PHÍ MÔI GIỚI VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1.3 Phí môi giới

1.3.1 Bên B đồng ý thanh toán cho bên A số tiền phí môi giới số tiền là…đồng (bằng chữ….) trong đó, mức thù lao môi giới số tiền là…đồng (bằng chữ…và hoa hồng môi giới số tiền là…đồng (bằng chữ…).

1.3.2 Phí môi giới nêu trên không bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí, chi phí và các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh đối với cả Hai bên (kể cả thuế thu nhập) có liên quan hoặc phát sinh từ Hợp đồng này.

1.3.3 Bên B có trách nhiệm kê khai, nộp tất cả các loại thuế, phí, lệ phí, chi phí và các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh đối với cả Hai bên có liên quan hoặc phát sinh từ Hợp đồng này.

1.4 Phương thức thanh toán

1.4.1 Bên B thanh toán cho bên A tổng phí môi giới số tiền là…đồng (bằng chữ…) trong một lần duy nhất trong vòng…ngày kể từ ngày Bên B ký kết hợp đồng giao dịch căn hộ chung cư.

1.4.2 Bên B thanh toán cho bên A bằng chuyển khoản vào tài khoản của bên A theo thông tin sau:

• Tên người thụ hưởng:
• Tài khoản số:
• Ngân hàng:

ĐIỀU 2: THỜI GIAN THỰC HIỆN MÔI GIỚI

Bên A tiến hành môi giới tìm nhà tài trợ theo yêu cầu của công ty B trong …ngày (…ngày) kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực.

ĐIỀU 3: ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

3.1 Quyền của Bên A

3.1.1 Nhận phí môi giới bao gồm thù lao môi giới, hưởng hoa hồng theo thỏa thuận nêu trên.

3.1.2 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ Hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại khi Bên B vi phạm hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3.2 Nghĩa vụ của Bên A

3.2.1 Thực hiện việc môi giới theo đúng như Hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

3.2.2 Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua căn hộ

3.2.3 Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

3.2.4 Báo cho Bên B biết về tiến độ thực hiện công việc khi bên B yêu cầu.

3.2.5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

3.2.6 Chịu mọi chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà mình thực hiện.

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

4.1 Quyền của Bên B

4.1.1 Không chịu bất kỳ chi phí nào khác cho Bên A ngoài phí môi giới.

4.1.2 Yêu cầu bên A thực hiện công việc theo đúng Hai bên thỏa thuận trong Hợp đồng.

4.1.3 Yêu cầu Bên A báo cáo tiến độ thực hiện công việc môi giới.

4.1.4 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ Hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại khi Bên B vi phạm hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

4.2 Nghĩa vụ của Bên B

4.2.1 Cung cấp đầy đủ và kịp thời cho bên môi giới những thông tin, tài liệu cần thiết để thực hiện việc môi giới.

4.2.2 Thanh toán đủ phí môi giới theo phương thức tại Điều 2 Hợp đồng này. Trong trường hợp bên B chậm thanh toán cho bên A thì bên B sẽ phải trả lãi chậm trả. Tổng số tiền lãi không vượt quá …% (…phần trăm) tổng số tiền chậm thanh toán.

4.2.3 Chịu các chi phí phát sinh khi ký kết với Nhà tài trợ do Bên A cung cấp.

ĐIỀU 5: PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG

5.1 Nếu Bên A chậm thực hiện Hợp đồng mà không do Sự kiện bất khả kháng hoặc không do lỗi của Bên B, Bên A sẽ chịu phạt số tiền là…đồng (bằng chữ…).

5.2 Nếu Bên B đơn phương đình chỉ, chấm dứt Hợp đồng này không có lý do chính đáng được bên A chấp thuận hoặc Bên B vi phạm các quy định khác tại Hợp đồng, Bên B sẽ bị phạt …% (…phần trăm) nghĩa vụ vi phạm, đồng thời phải bồi thường cho Bên A toàn bộ thiệt hại mà Bên A phải gánh chịu do việc đình chỉ, chấm dứt, vi phạm Hợp đồng của Bên B.

ĐIỀU 6: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG

6.1 Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau:

Quyền và nghĩa vụ của Các Bên trong Hợp đồng đã thực hiện xong.

6.2 Bên A được đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi:

6.2.1 Bên B vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Hợp đồng này.

6.2.2 Bên B vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin theo quy định tại Hợp đồng này.

6.3 Bên B được đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi:

6.3.1 Bên A tự ý tăng giá phí môi giới bất hợp lý.

6.3.2 Bên A vi phạm nghĩa vụ thời gian thực hiện Hợp đồng theo quy định tại Hợp đồng này.

6.4 Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng có nghĩa vụ thông báo cho Bên còn lại biết việc Bên mình đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước tối thiểu …ngày.

6.5 Xử lý trong trường hợp Mỗi Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng không theo quy định tại Hợp đồng này:

6.5.1 Nếu Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng không theo quy định tại Hợp đồng này thì Bên A phải hoàn trả cho Bên B toàn bộ số tiền đặt cọc…đồng, đồng thời Bên A phải thanh toán cho Bên B một khoản tiền bồi thường là …đồng.

6.5.2 Nếu Bên B đơn phương chấm dứt Hợp đồng không theo quy định tại Hợp đồng này thì Bên A được hưởng toàn bộ số tiền đặt cọc mà Bên B đã đặt cọc cho Bên A.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN BẤT KHẢ KHÁNG

Sự Kiện Bất Khả Kháng là sự kiện xảy ra không lường trước được và nằm ngoài sự kiểm soát hợp lý của Các Bên, bao gồm, nhưng không giới hạn ở các tai họa thiên nhiên như động đất, mưa, bão, lụt mà không thể thực hiện được công việc theo quy định pháp luật, các sự kiện khác như chiến tranh, phong toả hoặc cấm vận, chiếm đóng, nội chiến, nổi loạn, phá hoại hay rối loạn xã hội hoặc bất kỳ việc công bố, ban hành, thay đổi văn bản pháp luật, chính sách của cơ quan có thẩm quyền (mà Hai Bên không thể lường trước được) làm gián đoạn, gây trở ngại hoặc ngăn cản việc thực hiện nghĩa vụ của Một Bên và/hoặc Các Bên phát sinh từ Hợp Đồng này cũng như việc thực hiện Hợp Đồng.

ĐIỀU 8: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

Bên A và B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

(a) Những thông tin về nhân thân, về công ty đã ghi trong Hợp Đồng này là đúng sự thật.

(b) Việc ký kết Hợp Đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.

(c) Thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản đã ghi trong Hợp Đồng này.

ĐIỀU 9: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày…tháng…năm… đến ngày…tháng…năm…

Hợp đồng được lập thành 02 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bản.

ĐIỀU 10: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

10.1 Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thoả thuận thì Hai Bên có thể lập thêm phụ lục Hợp Đồng.

10.2 Trong quá trình thực hiện Hợp Đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, Các Bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không thương lượng được thì một trong Hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐẠI DIỆN BÊN A

(Ký tên và đóng dấu)

ĐẠI DIỆN BÊN B

(Ký tên và đóng dấu)