GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giao dịch quyền sử dụng đất là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý của người sử dụng đất và các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất.

Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).

Phân loại giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất có thể phân thành hai dạng như sau:

– Làm thay đổi chủ thể sử dụng đất: Những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất);

– Không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất: giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất (thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).

Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

– Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013;

– Thứ hai, đất không có tranh chấp;

– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

Yêu cầu về hình thức khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

– Các giao dịch quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai phải được lập thành văn bản theo thỏa thuận giữa các bên (Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015).

– Các hợp đồng, văn bản để giao dịch quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Lưu ý: Các giao dịch quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên (Điểm b, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013) bao gồm:

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168 Luật Đất đai 2013)

Người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (trừ trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và nhận thừa kế quyền sử dụng đất) và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (trong những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước).

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện tại Điều 194 Luật Đất đai 2013.

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

VD: chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện các công việc như sau:

– Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;

– Lập Phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 3: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Chi cục thuế quận, huyện thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất;

– Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật.

Bước 4: Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc sau:

– Tiếp nhận chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cập nhật, hoàn chỉnh Tờ trình, Giấy chứng nhận

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bước 5: Trả kết quả hồ sơ

– Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, sao y Giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ;

– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Ngoài ra, Hiến pháp 2013 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không cho phép giao dịch đối với đất, mà chỉ được phép giao dịch về quyền sử dụng đất. Do đó, có thể thấy pháp luật đất đai đã có những quy định rất cụ thể và chặt chẽ về giao dịch quyền sử dụng đất để đảm bảo lợi ích quốc gia.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là nội dung cơ bản về “Giao dịch quyền sử dụng đất” dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: [email protected] để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.