Thuế trước bạ nhà đất và cách tính thuế trước bạ như thế nào?

CÁC ĐỊNH NGHĨA LIÊN QUAN THUẾ TRƯỚC BẠ

Trong mua bán nhà đất, chúng ta đã từng nghe tới cụm từ thuế trước bạ. Đây được xem là khoản lệ phí phải đóng khi thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản Bất động sản. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ được thuế trước bạ nhà đất là gì? Cách tính thuế như thế nào? Phải đóng bao nhiêu? Ai được miễn thuế? Cùng Nguồn Địa Ốc tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau.

1. Trước bạ là gì?

Đây là một cụm từ tiếng Hán Việt, trước bạ có nghĩa là ghi vào sổ sách của chính quyền địa phương. Ngoài ra, bạn có thể hiểu nôm na đây là hình thức đăng ký quyền sở hữu tài sản nào đó đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo đúng quy định của pháp luật đưa ra.

2. Thuế trước bạ là gì?

Thuế trước bạ chính là khoản chi phí mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp cho cơ quan thuế khi tiến hành đưa tài sản vào sử dụng. Khoản chi phí này đã được ấn định từ trước. Ví dụ như bạn mua xe ô tô thì phải nộp thuế trước bạ trước rồi mới được tiến hành làm giấy đăng ký sở hữu xe.

3. Thuế trước bạ nhà đất là gì? Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất?

Với việc hiểu thuế trước bạ là gì thì chắc chắn với ý nghĩa của thuế trước bạ nhà đất cũng không còn quá khó hiểu.

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.

Căn cứ theo quy định nêu trên, khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ, bao gồm các trường hợp cụ thể sau:

– Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

– Tặng cho toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

– Thừa kế toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

Theo nghị định 140/2016/NĐ-CP tại Điều 2 thì các đối tượng phải nộp thuế trước bạ được nhà nước quy định như sau:

– Đất: Các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.

– Nhà: Công trình được xây dựng với mục đích để ở, làm việc hoặc sử dụng với nhu cầu khác.

4. Trường hợp nào được miễn thuế trước bạ nhà đất

Theo Điều 9 tại Nghị Định 140/2016/NĐ-CP thì sẽ có một số trường hợp được nhà nước miễn đóng thuế trước bạ. Cụ thể:

– Nhà đất thuộc quyền sở hữu của cơ quan lãnh sự, đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế hoặc người đứng đầu của một cơ quan đại diện ngoại giao thuộc hệ thống Liên Hợp Quốc ở tại Việt Nam.

– Nhà, đất được cơ quan nhà nước cho thuê hoặc giao cho sử dụng vào mục đích công cộng, nghiên cứu khoa học, xây dựng kết cấu hạ tầng,…

5. Nộp thuế trước bạ chậm bị xử lý như thế nào?

Đối với việc nộp thuế trước bạ cũng có thời gian quy định rõ ràng. Căn cứ tại điểm b, khoản 4, điều 10 thuộc nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí của thuế trước bạ sẽ phải được nộp trong khoảng thời gian không quá 30 ngày. Tính từ thời điểm người sở hữu nhận được thông báo đóng lệ phí từ cơ quan Thuế.

Trong trường hợp nộp chậm sau 30 ngày thì sẽ bị phạt tương ứng với số ngày nộp chậm. Khoản tiền nộp chậm sẽ được tính bằng 0.03%/ngày/số tiền thuế phải nộp.

Ví dụ nếu lệ phí thuế trước bạ là 300.000VNĐ, nếu quá hạn 30 ngày thì mỗi ngày nộp chậm tương ứng là 90 đồng.

6. Cách tính thuế trước bạ nhà đất như thế nào?

– Trường hợp chuyển nhượng mà tiền trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định.

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà, đất trong trường hợp này được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.

– Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định hoặc khi tặng cho, thừa kế nhà đất hoặc khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

+ Mức nộp lệ phí với đất.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất.

+ Mức nộp lệ phí đối với nhà ở.

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại).

– 0.5% chính là mức thu lệ phí trước bạ theo quy định của nhà nước.

Ví dụ: Bạn muốn mua căn nhà phố Marine City Vũng Tàu với 100m2 đất. Tại thời điểm hiện tại giá tương ứng là 41 triệu/m2, thì lúc này lệ phí thuế trước bạ tương ứng là: 100m2 x 41 triệu x 0.5% = 20,5 triệu đồng.

7. Quy định mới về giá tính lệ phí trước bạ với nhà, đất theo Nghị định 20/2019/NĐ-CP:

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 20/2019/NĐ-CP là quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất. Theo đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Nếu đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời gian đó nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá do UBND cấp tỉnh thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ

=

Giá đất tại bảng giá đất

x

Thời hạn thuê đất

70 năm

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

8. Bổ sung quy định riêng về giá tính lệ phí trước bạ với tài sản trả góp

Với tài sản được mua theo phương thức trả góp, theo Nghị định cũ chưa quy định giá tính lệ phí trước bạ riêng. Theo Nghị định mới, giá tính lệ phí trước bạ áp dụng với tài sản mua theo phương thức trả góp là giá trả một lần (không bao gồm lãi trả góp) và bao gồm cả thuế nhập khẩu (nếu có), thuế tiêu thụ đặc biệt (nếu có), thuế giá trị gia tăng (nếu có).

9. Quy trình nộp thuế trước bạ

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì hồ sơ theo quy định cũ gồm Tờ khai lệ phí trước bạ và các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Tuy nhiên, theo quy định mới tại Nghị định 20 về lệ phí trước bạ áp dụng từ 10/4/2019 thì hồ sơ khai lệ phí trước bạ với tài sản là nhà, đất được quy định rõ về từng loại giấy tờ mà người nộp lệ phí trước bạ phải có. Cụ thể:

– Bản chính Tờ khai lệ phí tước bạ theo Mẫu số 01 (mẫu mới)

– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có). Trừ trường hợp nộp bản chính theo quy định.

– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật

– Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao và nhận tài sản.

Sau khi chuẩn bị giấy tờ xong sẽ phải đem nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cấp sổ đỏ thuộc cấp huyện hoặc tỉnh. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bên cơ quan sẽ hẹn ngày nộp thuế và lấy hồ sơ.

10. Rút ngắn thời gian nộp lệ phí trước bạ

Theo quy định mới, thì người nộp lệ phí trước bạ phải nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan thuế (quy định cũ là thời hạn 30 ngày làm việc – nghĩa là không bao gồm thứ 7, chủ nhật hoặc các ngày lễ theo quy định).

Nghị định 20/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/4/2019.

Trên đây là những thông tin giúp chúng ta nắm được rõ về thuế trước bạ nhà đất là gì? Cũng như các thông tin liên quan đến loại thuế này mà cá nhân, tổ chức mua bán, chuyển nhượng, thừa kế nhà đất cần phải ghi nhớ.