Quy trình thực hiện Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị – Vnlaw Group

Ngày nay, thị trường bất động sản luôn sôi động có rất nhiều Nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản nhưng chưa nắm rõ quy trình lập Dự án đầu tư Khu Đô Thị. Để làm Chủ đầu tư hoặc Nhà đầu tư Khu Đô Thị, thông thường phải tiến hành trước các bước nghiên cứu thị trường, xác định các loại hình sản phẩm, quy mô, khu vực đầu tư tại mỗi thời kỳ nhất định. Từ đó, họ khoanh vùng địa lý, xác định địa bàn để tìm kiếm các khu đất thích hợp để xúc tiến xin phép đầu tư. Việc tìm kiếm khu đất có thể thông qua các đơn vị xúc tiến đầu tư cấp Tỉnh, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Xây dựng hoặc UBND cấp Quận/Huyện tùy theo phân cấp tại mỗi địa phương. Để giúp Các chủ đầu tư, nhà đầu tư năm rõ về Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị, Luật sư Vnlaw Group xin tóm lược và chia sẻ trình tự thực hiện một dự án đầu tư bất động sản tùy vào từng Dự án và Pháp lý về đất mà có các bước thực hiện thực hiện phù hợp.

1. Quy trình lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị các bước thực hiện

1.1 Quy trình lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị bước Công nhận Chủ Đầu Tư

Bước công nhận chủ đầu tư của Quy trình Dự án Đầu tư Khu Đô Thị là một quá trình Doanh nghiệp bất động sản có đáp ứng các điều kiện cơ bản: Phải là doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, có đủ số vốn điều lệ theo quy định, có chức năng xây dựng & kinh doanh bất động sản, Doanh nghiệp được mua được/ đấu thầu/ xin đổi đất làm hạ tầng/ được tài trợ,…một mảnh đất của Nhà nước. Sau đó, doanh nghiệp bất động sản hoàn thành hồ sơ và các văn bản công văn xác nhận làm chủ đầu tư của dự án đó.

1.2 Bước đăng ký đầu tư Dự án của Quy trình lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án nộp hồ sơ hoàn thành thủ tục đăng ký đầu tư triển khai dự án bất động sản và được Cơ quan Nhà nước chấp thuận việc đăng ký đầu tư dự án.

1.3 Bước Đền Bù, Giải tỏa, Tái định cư của Quy trình lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án Khu đô Thị trong quá trình thực hiện thủ tục đền bù, giải tỏa, tái định cư cần lưu ý các vấn đề sau:

+ Lập và ban hành kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

+ Lập danh sách người có đất, tài sản gắn liền với đất trong phạm vi khu đất thu hồi;

+ Thông báo thu hồi đất.

+ Thông báo đo đạc, kiểm đếm hiện trạng đất đai, tài sản gắn liền với đất.

+ Công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng.

Chủ đầu tư Dự án Khu đô Thị hoàn thành toàn bộ các thủ tục về đền bù, giải tỏa, tái định cư (nếu có), không để xảy ra tranh chấp thì mới đủ điều kiện để triển khai bước tiếp theo.

1.4 Bước chứng minh giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là gần nhất của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án Khu đô Thị phải chứng minh với cơ quan có thẩm quyền về giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp là bản mới nhất với năng lực, số vốn điều lệ phù hợp để đầu tư dự án.

1.5 Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị bước phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500

Quy hoạch tỷ lệ 1/500 là hồ sơ quan trọng nhất của 1 dự án. Đây là một loại giấy phép thể hiện bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Khi Chủ đầu tư thực hiện việc nộp hồ sơ phê duyệt Quy hoạch tỷ lệ 1/500 cần lưu ý:

+ Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 (nếu đã có QHCT 1:2000). Nếu chưa có QHCT 1:2000 thì xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000.

+ Thẩm định nhiệm vụ và đồ án QHCTXD TL 1/500

+ Phê duyệt nhiệm vụ và đồ án QHCTXD TL 1/500 (hoặc chấp thuận bản vẽ TMB và phương án kiến trúc sơ bộ nếu không phải đối tượng lập QH 1:500).

1.6 Bước lên phương án Tổng mặt tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc của Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi xin cấp phép bản đồ tỷ lệ 1/500, Chủ đầu tư Dự án cần lên phương án tổng mặt bằng của dự án, kiến trúc của từng khu/ tòa/ căn hộ,..và được sở Xây Dựng có thẩm quyền phê duyệt.

1.7 Bước Điều chỉnh quy hoạch của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án nếu muốn điều chỉnh quy hoạch so với dự án hiện tại thì tiến hành thêm bước này.

1.8 Bước Công bố quy hoạch của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Công bố với các đơn vị chức năng có thẩm quyền về toàn bộ phương án quy hoạch và chờ được chấp thuận.

1.9 Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị bước chấp thuận đầu tư

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét phương án quy hoạch với tổng mức đầu tư, quy mô, lộ trình triển khai, cam kết về tiến độ,…của đơn vị Chủ Đầu tư để đưa ra văn bản chấp thuận cho phép triển khai đầu tư dự án.

1.10 Bước Phê duyệt dự án đầu tư của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi được chấp thuận về phương án triển khai đầu tư, Chủ đầu tư dự án còn cần phải chờ phê duyệt dự án đầu tư từ cấp có thẩm quyền trước khi chính thức triển khai Dự án.

1.11 Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị Bước Ký quỹ

Ký quỹ là biện pháp đảm bảo thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư. Sau khi được phê duyệt đầu tư, doanh nghiệp cần nộp một số tiền ký quỹ theo quy định của nhà nước.

Các trường hợp phải ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

+ Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;

1.12 Bước Chuyển mục đích sử dụng đất của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án, sau khi đã hoàn thành thủ tục ký quỹ tùy theo mục đích Dự án mình phát triển, Chủ đầu tư cần phải xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư hoặc dịch vụ, vì có thể mảnh đất hiện đang là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp,…chưa có chức năng ở.

1.13 Bước giao đất của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ bàn giao khu đất cho Chủ Đầu tư để tiến hành các bước tiếp theo để triển khai dự án.

1.14 Bước Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ bàn giao khu đất cho Chủ Đầu tư lúc này Chủ đầu tư chính thức sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.15 Bước Thỏa thuận đấu nối hạ tầng của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ Đầu tư thực hiện dự án, sẽ thỏa thuận với địa phương nơi quản lý Dự án về việc đấu nối các hạ tầng bên trong với bên ngoài dự án phù hợp với hạ tầng của địa phương quản lý.

1.16 Xin phép san lấp của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ Đầu tư thực hiện dự án phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được tiến hành san lấp mặt bằng của Dự án.

1.17 Xin phép xây dựng hạ tầng của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ Đầu tư thực hiện dự án nộp hồ sơ xin phép cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được xây dựng hạ tầng: đường sá, đèn điện, cống thoát nước,… tất cả các hạ tầng phục vụ Dự án.

1.18 Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công đã xong từng hạng mục phần hạ tầng sẽ được cơ quan có thẩm quyền được giao chức năng nghiệm thu đạt tiêu chuẩn hay không. Nếu đạt thì tiến hành bước tiếp theo, chưa đạt sẽ yêu cầu phải sửa lại.

1.19 Thẩm duyệt thiết kế cơ sở của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi xong hạ tầng thì sẽ là thiết kế cơ sở và chờ được phê duyệt.

Lưu ý:

+ Không phải Dự án nào cũng cần thực hiện bước lấy ý kiến Thiết kế cơ sở, theo quy định, bước này chỉ thực hiện đối với dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng đối với công trình từ cấp II trở xuống;

+ Một số địa phương không bắt buộc phải thực hiện bước này và Không thực hiện đối với dự án thiết kế 1 bước.

1.20 Thẩm duyệt thiết kế thi công của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Phải có xác nhận phê duyệt phương án thi công.

1.21 Bước Xin giấy phép xây dựng của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi lên phương án thiết kế cơ sở và thiết kế thi công thì cần phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý và cấp “Giấy phép xây dựng”. Đến bước này thì mới chính thức được đào móng công trình xây dựng.

1.22 Thông báo khởi công của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư dự án thông báo với cơ quan có thẩm quyền về thời gian chính thức khởi công dự án.

1.23 Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị bước thi công Nghiệm thu phần móng

Chủ đầu tư dự án sau khi thi công móng, cần được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu chất lượng & kỹ thuật móng công trình. Sau khi được nghiệm thu, Chủ đầu tư chính thức đủ điều kiện để bán hàng theo quy định của pháp luật.

1.24 Bước Thông báo huy động vốn của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Chủ đầu tư Dự án cần hoàn thành thông báo huy động vốn để được cơ quan nhà nước xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn bán hàng.

1.25 Bước giải chấp ngân hàng của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Đối với dự án Chủ đầu tư có thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc thế chấp mảnh đất với ngân hàng thì cần phải làm văn bản giải chấp để tất toán các khoản vay với ngân hàng.

1.26 Quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị bước Đăng ký hợp đồng mẫu

Sau khi đã hoàn thành các bước hoàn thiện như nếu trên, Chủ đầu tư dự án cần phải soạn thảo 1 bản hợp đồng mẫu với các điều khoản quy định và gửi lên cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, sau khi được phê duyệt thì hợp đồng mua bán chính thức có hiệu lực được phép sử dụng để làm thủ tục mua bán với khách hàng.

1.27 Bước Lắp đặt nghiệm thu Phòng cháy chữa cháy của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Đối với Dự án các khu đô thị thì vấn đề về Phòng cháy chữa cháy là vấn đề mà chủ đầu tư dự án, Cơ quan thẩm quyền và người mua nhà rất quan tâm. Do vậy, dự án cần phải được nghiệm thu đạt chất lượng và số lượng Phòng cháy chữa cháy thì mới được tiếp tục các bước tiếp theo.

1.28 Bước Nghiệm thu & bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho chủ đầu tư của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Sau khi thi công hoàn thiện xong công trình, Đơn vị thi công sẽ bàn giao toàn bộ Công trình cho chủ đầu tư dự án nghiệm thu.

1.29 Bước Hoàn công của quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Đơn vị thi công và nhà thầu hoàn thành thủ tục hoàn công đúng theo thiết kế, sửa đổi và được nhà nước chấp thuận.

Như vậy, Chúng tôi đã khái quát các bước để triển khai một dự án bất động sản từ khi có đề án xây dựng, nhận đất để triển khai dự án, cho tới khi hoàn công toàn bộ Dự án xây dựng. Qua các bước trên, chúng tôi mong muốn phần nào hỗ trợ được cho các Chủ đầu tư đang có hướng đầu tư vào dự án bất động sản cũng như giúp cho người đầu tư nắm rõ các quy trình pháp lý Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị để lựa chọn mua nhà tại các dự án có pháp lý tốt, Chủ đầu tư uy tín để tránh những rủi ro về sau.

Lưu ý: Các bước triển khai dự án trên mang tính chất hỗ trợ và tham khảo. Tùy từng thời điểm và sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc và cần tư vấn xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin bên dưới.

2. Thông tin liên hệ Luật sư tư vấn về quy trình Lập Dự án Đầu tư Khu Đô Thị

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư tư vấn đầu tư và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các phương thức sau:

Trực tiếp tại Văn phòng:

Địa chỉ: 15 đường 21, phường Bình An, quận 2, Tp.HCM;

Địa chỉ: 60A đường 22, phường Phước Long B, quận 9, Tp. HCM.

Qua Email:

[email protected]

[email protected]

Hoặc Hotline:

094 221 7878 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Rất mong nhận được sự quan tâm của quý Khách hàng.

Trân trọng!

>> Xem thêm:

– Văn phòng luật sư Long Thành Đồng Nai

– Văn phòng luật sư Bình Chánh Tp HCM

– Văn phòng luật sư tỉnh Long An